Kaufen

Wir gestalten Ihre Suche nach einer individuell passenden Immobilie für Sie überschaubar, schnell und persönlich, damit Sie sich in der Masse an Angeboten besser zurecht finden. Unserer fundierte Marktkenntnis auch in Mikrolagen hilft Ihnen in dem teilweise nicht überschaubaren Markt Ihre Suchkriterien gezielt umzusetzen. Unser Netzwerk ermöglicht es auch, inselweit neue und Bestandsobjekte speziell für Sie zu suchen und anzubieten. Mit unserer Unterstützung sparen Sie Zeit und Mühe, denn Sie haben mit uns nur einen Ansprechpartner.

Gerne nehmen wir Ihren Suchauftrag an und finden ihre ganz individuelle Immobilie. Sie können, über die freundliche und persönliche Beratung hinaus, folgende Leistungen unseres Unternehmens erwarten:

• Ausarbeitung eines persönlichen Suchprofils mit allen Kriterien, die Ihnen wichtig sind, um im Vorwege nicht in Frage kommende Angebote zu vermeiden. Dazu lernen wir uns persönlich oder telefonisch kennen.
• Berücksichtigung Ihrer eigenen Erfahrungen bei vorangegangener Suche um Überschneidungen zu vermeiden.
• Ausführliche Recherche aktueller und nicht veröffentlichter Angebote auch über die angeschlossenen Partner und Netzwerke.
• Besichtigungen, die gezielt und nicht sinnlos zeitaufwändig sind.
• Begleitung aller notwendigen administrativen Erledigungen vor, bei und nach dem Kauf.
• Z.B. bei Banken, Bauträgern, Verwaltungen, Notaren, Steuerberatern, Gutachtern und Architekten. Dazu gehört selbstverständlich die persönliche Betreuung bei der gesamten Verhandlung und Abwicklung des Kaufs, und Kommunikation bis zum individuellen Interior-Designer.

Welcher Weg ist der Richtige, wenn man sich mit dem Gedanken trägt, eine Immobilie oder Ferienimmobilie auf Mallorca zu erwerben?

Nun, es sind eine Reihe verschiedener Faktoren, aus denen sich am Ende ein erfolgreicher Immobilienkauf zusammensetzt. Zunächst einmal ist es entscheidend, dass man den tatsächlichen Willen und die Lust hat auf ein eigenes Feriendomizil auf Mallorca, oder einfach nur entscheidet, dass ein Investment in eine Mallorca Immobilie für die persönliche wirtschaftliche Lage passend ist. An dieser Stelle möchten wir erwähnen, daß es sich hierbei um keine Rechtsberatung handelt, sondern nur um einen rein informativen Text.

Eine kompetente Beratung eines versierten Immobilienmaklers zu erhalten ist bei der Suche nach der Traumimmobilie auf Mallorca einer der wichtigen ersten Schritte. Hat man einen Makler bzw. eine Immobilienagentur seines Vertrauens gefunden wird diese einem in aller Regel ein komplettes Servicepaket zur Verfügung stellen. Wenn man die Insel Mallorca und ihre interessanten Regionen mit schönen Ferienimmobilien noch nicht kennt wird der Makler, oder die Maklerin mit Inselkenntnis und Erfahrung alle Unterschiede sowie Vor- und Nachteile gewisser Lagen dem Kaufinteressenten nahelegen können. Sicher ist es ratsam sich einem Immobilienmakler auf Mallorca anzuvertrauen, der bereits viele Jahre auf der Insel lebt und mit dem Thema Immobilienkauf exzellent vertraut ist und über ein gutes Netzwerk verfügt. D.h., dass ein ausführliches Gespräch zwischen dem Kaufinteressenten und dem betreuenden Makler wichtig ist. Ein professioneller Immobilienmakler bzw. Immobilienmaklerin wird immer die richtigen und entscheidenden Fragen stellen, um zu erkennen welche Vorstellungen und Wünsche der Kaufinteressent in Hinsicht auf die Immobilie hat, die er gedenkt zu erwerben.

Bei den ersten Besichtigungen von Immobilienobjekten, die ein Kunde dann zusammen mit der Immobilienagentur vorher ausgewählt hat, ist es schon sehr wahrscheinlich, daß der Kaufinteressent seine Traumimmobilie auf Mallorca findet. Zugegeben, dass ist der Idealfall. In aller Regel dauert es eine gewisse Zeit bis zur definitiven Entscheidung für welche Villa, Haus, Finca oder Wohnung auf Mallorca das Herz schlägt. Zum einen sind es die Ehepartner, die sich zunächst untereinander einig sein wollen, oder es sind Investoren die dann ohne die emotionale Komponente mit einzubeziehen zu einer vernünftigen Lösung finden.

Es gibt signifikante Unterschiede zwischen dem Kauf einer Immobilie in Spanien und dem Kauf einer Immobilie in anderen Ländern Europas. So gibt es z.B. zwei verschiedene Arten von Kaufverträgen, die mehrere Möglichkeiten bieten Bedingungen und Bedenkzeit zu fixieren. Die Abwicklung des Kaufes der ausgewählten Immobilie, d.h. sämtliche Vorbereitungen für die notarielle Beurkundung werden in der Regel von den Rechtsanwälten der Parteien, also Verkäufer und Käufer, betreut wobei die Immobilienagentur stets unterstützend den Parteien zur Verfügung steht. Erfahrungsgemäß gibt es während des gesamten Prozesses des Immobilienerwerbs durch einen nicht spanischen Käufer viele Fragen und auch Ängste, insbesondere dann, wenn keine Erfahrungswerte vorliegen. Krohn & Luedemann Real Estate S.L. verfügt über ein umfangreiches Netzwerk renommierter Steuerexperten, Rechtsanwälte und Notare und empfiehlt ihren Kunden gerne entsprechende Adressen. Nachfolgend ein kleiner Leitfaden der einen ersten Einblick über die Abwicklung eines Immobilienkaufs auf Mallorca gibt.

Reservierung der ausgewählten Immobilie – Optionsvertrag

Wenn zwischen dem potentiellen Käufer und dem Verkäufer verbal eine Einigung z.B. zum Kaufpreis, möbliert oder unmöbliert etc. getroffen worden ist wird für die Abwicklung des Immobilienkaufs zuerst ein Optionsvertrag zwischen den beiden Parteien geschlossen. Hierbei wird festgelegt, daß zur Reservierung der Immobilie durch den potentiellen Käufer eine Anzahlung, die in der Regel 10% des Kaufpreises beträgt, geleistet wird und beim Abschluss des Kaufs mit dem Kaufpreis verrechnet wird. Sollte der Käufer dann vom Kauf zurücktreten verliert er seine Anzahlung. Für den Fall das der Verkäufer vom Verkauf zurücktritt ist dieser verpflichtet die doppelte Summe der 10%igen Anzahlung an den Käufer zu zahlen. Der Kauf der Immobilie ist erst dann abgeschlossen, wenn der Verkauf vor dem Notar beurkundet worden ist. Dabei sind die Vertragsparteien oder ihre gesetzlichen Dritten vertreten.

Kompetente Betreuung bei Rechtsfragen

Es empfiehlt sich, je nach Situation zusätzlich zum Notar, weitere natürliche und juristische Personen mit in den Prozess der Kaufabwicklung einzubinden wie nachfolgend aufgeführt und definiert:

• Immobilienmakler:

Der Immobilienmakler Ihres Vertrauens hat eine rein beratende und vermittelnde Funktion für beide Parteien, d.h. für Käufer und Verkäufer gleichermaßen. Ein Immobilienmakler auf Mallorca sollte über fundiertes Grundwissen verfügen und in der Lage sein dem Käufer Hinweise und Informationen zum baulichen Zustand und Lage einer Immobilie zu geben. Die juristische oder steuerrechtliche Beratung gehört nicht zum Aufgabenbereich des Immobilienmaklers.

• Rechtsanwalt

Zur Überprüfung der Richtigkeit der Angaben, die der Verkäufer zur Immobilie macht, ist der Rechtsanwalt hierzu mit den entsprechenden Qualitäten ausgestattet und hat Einsicht in alle öffentlichen Instanzen. Auf diesem Wege prüft er ob die Immobilie mit Hypotheken belastet ist, oder andere Lasten auf der Immobilie im Grundbuch vermerkt sind. Der private Kaufvertrag/ Optionsvertrag mit Reuegeldklausel wird ebenfalls vom Rechtsanwalt aufgesetzt. Bei der notariellen Vertragsunterzeichnung wird der Rechtsanwalt ebenfalls zugegen sein. In der Regel beinhaltet das Servicepakt des Rechtsanwaltes auch die Einholung der spanischen Steuernummer, kurz N.I.E. genannt, falls der Käufer über diese die für den Kauf einer Immobilie notwendig ist nicht schon verfügt.

• Steuerberater

Der Steuerberater in Spanien ist nicht unbedingt gleichzusetzen mit dem klassischen Steuerberater anderer Europäischer Länder. Er ist dafür aber auch so unerlässlich wie kaum in einem anderen Europäischen Land denn hier in Spanien ändern sich die steuerlichen Gegebenheiten ständig. Insofern sollte man stets einen ortsansässigen Steuerberater auswählen, oder sich auf die Empfehlung des Immobilienmaklers oder Rechtsanwaltes beziehen. Der Steuerberater stellt dem Käufer vor der notariellen Beurkundung der Transaktion der Immobilie einen Kostenvoranschlag zur Verfügung der alle zu zahlenden Steuerarten und Einbehalte beinhaltet.

• Notar

Die „Escritura“, also den notariellen Kaufvertrag stellt der Notar in Absprache mit den Vertragsparteien bzw. deren Vertretern aus. Die ureigene Aufgabe des Notars besteht darin die von ihm erstellte Kaufurkunde zu protokollieren. Er überprüft die Beschreibung der Immobilie anhand eines aktuellen Grundbuchauszuges sowie ob dingliche Belastungen vorliegen. Anders als in vielen anderen Ländern ist das Übertragen der Immobilie auf den Käufer im Moment der notariellen Beurkundung bereits vollzogen.

• Banken/ Kreditinstitute

Grundsätzlich ist es möglich die Wunschimmobilie mittels eines Bankkredites zu erwerben. Manchmal sind es aber auch steuerliche Vorteile, die eine Teilfinanzierung attraktiv für den Käufer machen. Eine spanische Bank benötigt in der Regel nur wenige Wochen für die Prüfung der Immobilie auf Wert und Legalität. Der Zinssatz ist abhängig von verschiedenen Faktoren den Kreditnehmer betreffend wie z.B. Höhe des Eigenkapitals, Tilgungszeitraum und ob der Käufer Mallorca Resident ist oder nicht.

• Behörden und Instanzen

Wichtige Behörden, die bei einem klassischen Immobilienkauf auf Mallorca involviert sein können, sind u.a.; die Steuerbehörde, das Katasteramt und Eigentumsregister. Dazu liegen die Grundrisse der Immobilie im jeweiligen Rathaus.

• Architekt

Der Architekt ist bei vielen Transaktionen gefragt. Er ist in der Lage schon im Vorwege Angaben nach Prüfung zur Statik und Bausubstanz der Immobilie zu machen und somit einen wertvollen Beitrag zur Entscheidungsfällung leisten.

Was man noch wissen sollte wenn man sich mit dem Kauf einer Immobilie auf Mallorca befasst:

• N.I.E. (Ausländeridentifikationsnummer)

Wenn eine Person ohne Erstwohnsitz in Spanien eine Immobilie kauft oder verkauft so ist sie aus steuerlicher Sicht innerhalb Spaniens geschäftstätig und benötigt somit pflichtgemäß die sogenannte N.I.E. (Número de Identificación de Extranjeros). Das bedeutet, dass bei Beantragung der N.I.E. – Nr. gleichzeitig eine Anmeldung bei dem Finanzamt erfolgt. Eine empfehlenswerte Art der Beantragung der N.I.E. – Nummer ist die ein Steuerbüro, oder Rechtsanwalt damit zu betrauen, indem eine notarielle Vollmacht ausgefertigt wird. Dies kann sowohl vor der notariellen Beurkundung erfolgen als auch direkt am Tage der Beurkundung.

• Grunderwerbssteuer (ITP)

Kauft eine Privatperson eine Immobilie auf Mallorca fällt die Grunderwerbsteuer an. Diese Steuer wird innerhalb eines Monats nach der notariellen Beurkundung vom Käufer gezahlt. Aktuell beträgt der Steuersatz dieser Steuerart auf den Balearen zwischen 8% und 12,5% auf den notariell beurkundeten Wert der Immobilie. Wenn die Immobilie direkt vom Bauträger gekauft wird so wird die Grunderwerbsteuer ausgetauscht und ersetzt durch die I.V.A (spanische MwSt.). Bei Übertragung von Immobilien ist dieser Satz von 21% aktuell reduziert auf 10%.

• Wertzuwachssteuer (Plusvalia)

Die Wertzuwachsteuer ist eine Steuerart, die von der jeweiligen Gemeinde erhoben wird und erfasst die Wertsteigerung von Grund und Boden, ausgeschlossen der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude. Diese Steuer geht zu Lasten des Verkäufers.

• Grundsteuer (I.B.I.)

Die Grundsteuer ist eine Steuerlast die jährlich durch den Immobilieneigentümer zu zahlen ist. Im Regelfall wird zur Berechnung der Katasterwert der Immobilie genommen. Der Prozentsatz liegt hier zwischen 0,3% und 0,4%.

• Vermögenssteuer:

Zur Berechnung der Vermögenssteuer wird das Nettovermögen von natürlichen Personen genommen. Insofern gehören Immobilien, die sich in Spanien befinden auch zum Nettovermögen. Aktuell liegt der Freibetrag bei 700.000€.

• Einkommenssteuer

Aktuell liegt der Steuersatz für in Spanien ansässige Personen bei maximal 21% und bei Nicht-Residenten bei 24%. Hat der Käufer Einkünfte aus dem Grundbesitz in Spanien so muss er diese Einnahmen in seiner Einkommensteuererklärung angeben.

Zur Beantwortung weiterer Fragen zum Thema Immobilienkauf auf Mallorca steht Ihnen das Team von Krohn & Luedemann Real Estate S.L. gerne zur Verfügung. Telefonisch erreichen Sie uns auch außerhalb der Öffnungszeiten unter +34 602 573 690 oder schreiben Sie uns eine E-Mail an info@krohnluedemann.com